为什么你买不起房4：高房价的元凶到底是谁？

各位好，今天我们继续读书，读这本为什么你买不起房，之前我们说了很多观点，这些观点有些很激烈，但我们还是顺着作者的思路往下看。作者举例长沙，2008年长沙招拍挂103宗土地，出让面积548公顷，也就是8220亩，成交价97亿元，而跟长沙相比，杭州呢，土地供应量大概每年只有4000亩。看起来就差了一倍，但其实不然，长沙由于鼓励开发商修路，所以补贴给修路的开发商很多土地。长沙大道和金星大道，火星大道都补贴了上万亩。他们拿地很便宜，自己不开发转手往外卖，这导致了长沙众多土地都是从二级市场转手拿来的。所以土地供给特别大，2010年长沙住宅销售超过了武汉和成都等规模更大的城市，长沙商品房销售比几年高出5倍以上，而济南的房价在前几年明显比长沙高出不少。在比较一下重庆，2010年重庆从国土部拿到6449公顷土地，而北京只有2500公顷，上海只有1100公顷。那么重庆拿了这么多地盖房，影响耕地了吗？没有，不但没影响耕地，每年还新增了几万公顷的耕地。这里老齐分享一下，重庆是地票制度，也就是退耕一亩土地，就可以获得一亩地票，拿着这个到二级市场交易给开发商，他就能开发一亩土地盖房，所以相比拆迁，退耕的成本要低得多。开发商各个积极的去退耕，大量投资于退耕项目。我也不知道，为什么这么好的制度，不全国推广。

作者既然找到了元凶，那就是土地供给，接下来就是为其他背黑锅的群众辩护了。这其中很多观点，老齐都不同意，但还是先介绍一下。首先就是炒房客，作者说炒房客无罪，如果不是炒房客，没有人多买住房，那么也就不会有人出租房屋，那么租房市场肯定价格奇高，他们低买高卖，赚的是差价，对于房价长期没影响。而政府不断的抑制投机需求，房价仍然一个劲的涨，就说明，房价上涨跟炒房一点关系都没有。说炒房客炒高房价，无疑是在转移矛盾。

第二个背黑锅的是房产中介，有人说链家这样的公司是推动大城市房价的幕后推手，因为房价只有涨，才好卖房。甚至在租房的时候也耍手脚，时不时撺掇房东赶走租客，重新涨价租房。作者的观点是坏人哪都有，但租房市场还是一个相对公平透明，少有行政干预的市场，所以影响价格的因素是收入而不是中介，他们没那么大能量。

第三，是囤房的房叔房姐们和囤土地的开发商，他说这是大家对于房地产稀缺形成的正常反应，解决这个问题，你只要加大土地供给，翻转这个稀缺的预期就可以了，如果对稀缺囤积的反应也不允许，那么也就没有了现代商业。

第四，中国空置房也不多。作者拿广州的调查说事，说调查结果显示，广州空置率20%，属于正常水平，老城区和金沙洲一代，空置率只有13.36%，新城一带空置率才35%左右。

第五，开发商没人性，开发商垄断造成了市场价格的不断上涨。作者说现在开发商多如牛毛，怎么可能垄断呢！他捂盘不卖，客户就会被其他人抢走了，之所以他现在不卖，一个是他根本卖不了这个价，另一个就是他有更好的变现途径。而他之所以能够捂盘，是因为市场供给不足，那么为什么市场供给不足呢？如果房子很多，他还敢捂盘吗？

第六，地方政府是房价的黑手，因为他要吃土地出让金，所以故意克扣土地。但作者说，土地总需求一定的情况下， 多卖地，地价就低，少卖地，地价就高，但最后拿到的钱都是差不多的，比如重庆卖了很多地，但土地出让收入一点也不少。而且多卖地还有好处，那就是多开发能有GDP产生，重庆这几年房子盖了不少，所以经济一直领先。所以按说地方政府也没犯坏的这个必要。对他自己也不利。

那么问题出来了，国土部门为什么会有这种错觉，觉得土地够用，主要是基于常住人口的测算，但问题是我们的城市有太多的流动人口，一过年就知道了50%的人都在移动，而城市有多少流动人口，这个城市自己也不知道。甚至为了好大喜功，各地都是少报流动人口。以彰显人口控制得力，所以造成了国土部门的误判，怕土地浪费，但结果却是根本不够用。

在面对土地供给严重不足的情况下， 开发商屡屡铤而走险，大打擦边球，比如在建设用地下，分为工业用地，商业用地和住宅用地，产权时间都不一样，而开发商把商住房，拿出来改成了住宅。然后销售。擅自改变了土地的用途。这种举措，也被严查，为什么呢，因为三种土地的拍卖价格不一样，工业用地最低，住宅用地最高。所以，地方政府明显不平衡，感觉被骗了，所以一般都会严格查处。以至于这种开发商自己进行的市场调节，屡屡爆出法律问题。

这里老齐多说一句，按照作者的观点，完全就是由一个计划的土地市场，来指导一个市场化的住房市场，不出问题才怪。说白了还是体制问题，计划经济与市场经济根本无法对接，计划永远跟不上市场的调节速度。

作者相当反对征收房产税，他的依据就是上海征收房产税了，结果屁用没有，征税本身就是负担加重，然后让购房者多付出钱，怎么可能降房价呢，如果要征收房产税，确实有抑制多套房的效果，但必然会减少租房供给量，最后造成房租上涨。那样的话大家可能更难受。当然这只是作者的一厢情愿而已。这些地方老齐并不赞同。

说了这么多，我们终于要反驳一下了，在作者的世界里似乎除了土地供给之外，其他的问题都不存在，这显然是一个偏见。市场不仅有供给还有需求，更有预期，是由多种元素形成的最后的价格，房价上涨供给短缺这无可厚非，但需求强大难道不重要吗？为甚需求会如此强大， 说白了还是房地产永远涨的预期在作怪，即使中石油你如果全都看涨，全都说他是亚洲最赚钱的公司，也是能够炒到48元的，只有巴菲特这种人知道，中石油真正的价值就在1-2块钱。所以逻辑的链条是这样的，供给少影响了预期，预期的强化激化了需求，可买可不买的也要买一套存着，本来就不需要房的，也要多买几套，因为这东西以后能涨价。因为能涨价，开发商不愿意卖，更倾向于捂盘，因为能涨价地方政府也不愿意过多的出售土地，而是愿意细水长流，就像作者说的，卖多卖少都是收入一样的钱，那么我理所当然少卖点，以后能够接着卖。如果没有房产税，将让这种卖地的游戏永无宁日，地价推升房价，房价推升地价，都买不起了，地方政府也就破产了。目前很多地方的情况已经如此，所以必须建立长效的收入机制，一要改变房地产预期，二要增加持有成本，三要把房子从金融属性里解放出来回归居住属性，不为别的，如果都去炒房必然浪费极大。

而国土部不敢盲目大比例供地改变预期，也正是基于此，我可以把耕地都批给你盖房，你玩命盖，最后真弄出来几亿套房，然后房地产泡沫破灭了，全中国到处都是空置的房子，最后怎么收场。这么多钢筋水泥最后都变成了垃圾，难不成真的炸了不成。由于中国的人口结构，现在的房屋过剩，人口也过了高峰，那么也就是说，未来一旦房价的潮水褪去，多余的房子空置出来，那么这个过剩将很难被消化掉，甚至会随着时间的推移，过剩越来越严重。所以，做任何事情都有利有弊，供地也是一样，有好处有坏处，现在这个时期，房地产基本已经在泡沫破裂的边缘，房地产库存已经很高，这时候还大比例供地，那是相当危险的。而在重点地区，也有统一的考虑，比如作者说北京能不能扩大规模，突破五环的限制呢？可以，北京有的是土地可以供应，出了四环就有好多农地可以用，十分同意作者的观点，但问题是这真的好吗，把城市规模盲目扩大，但城市功能并没有有效划分，早高峰还是四面八方进城，晚高峰出城，还是拥堵不堪。而且造大量的房子，房价下来了，北京真的5000万人过来居住了，北京就真的瘫痪了，上海深圳也大体如此，所以为什么提出一个疏解人口的措施，主要还是要让地区均衡发展，避免我们之前说的，穷的穷死，富的撑死的局面。所以你要再扩大，也就是再在外面摊一圈六环，到时候又是上千万人进来，总不能全中国人都跑北京来吧，但人往高处走水往低处流，这是不变的规律，所以你要不规划，不管他，他肯定是往这来的。

那么高房价的问题怎么解决，如何才能有效的遏制高房价，让中国经济和房价平稳着陆，有作者的观点，还有老齐的思考和判断，咱们明天一起说给你听。

当然也不要忘了我们的【齐俊杰看财经】，学习的知识要结合实战才会有效果。